福建省政府


福建省房地产开发经营和市场管理试行办法
福建省政府


第一章 总 则
第一条 为加强我省房地产开发经营和市场管理，促进房地产业的健康发展，保持房地产市场的有序和繁荣，确保政府的土地收益不致流失，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省境内进行房地产开发经营以及买卖、租赁、抵押和以其它方式处理房地产的法人和自然人，必须遵守本办法。
房地产开发经营是指，在依法获得使用权的国有土地上进行房屋（包括其它地面建筑物）的建设，或按土地出让合同规定进行投资，然后将其使用权转让、出租或抵押的行为。
第三条 房地产开发经营活动应遵守国家法律、法规的规定，依法纳税，不得损害社会公共利益。
城市规划所确定的合理利用土地、空间布局、建设标准、基础配套设施、公共设施和城市环境保护等要求，所有房地产开发经营企业都必须遵照执行。
第四条 房地产开发经营的行业管理由县级以上政府的房地产或建设行政主管部门负责。
房地产开发经营中，涉及土地使用权转让、出租、抵押的由县级以上政府的土地管理部门依法对其监督检查和按规定办理登记手续。

第二章 房地产开发企业的设立与经营
第五条 设立房地产开发企业必须具备下列条件：
（一）有企业名称、法人代表、组织机构、组织章程和办公地点；
（二）有与经营规模、经济责任相适应的注册资本或自有流动资金和专职技术、经营管理人员，能独立承担民事法律责任；
（三）中华人民共和国境外的法人和自然人，必须在本省境内已获得（或预约）一定数量可用于房地产开发的国有土地使用权。
第六条 房地产开发企业设立的程序：
（一）国内房地产开发企业的设立由当地县级以上政府建设主管部门审查后报请省建委审核批准。中外合资、合作和外商独资的房地产开发项目建议书或投资报告由所在地县级以上政府计划与对外经贸主管部门审查后，报请省计委会同省经贸委审批，省建委、省土地局参与项目立项和
可行性研究报告的会审；其合同或设立外资企业申请书、章程报省经贸委审批后颁发给企业批准证书。
（二）房地产开发企业凭政府审批机关颁发的批准文件，在30日内向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照，并在银行开户和到税务机关办理税务登记后，方准从事房地产开发经营活动。
（三）新设立的房地产开发企业须向其所在地县级以上建设主管部门申请资质审查，经审查合格的由省建委发给资质等级证书。
第七条 国内房地产开发企业在领取营业执照时，注册资本或自有流动资金应不低于建设部颁发的《城市综合开发公司资质等级标准》规定的相应等级开发企业的最低限额。
中外合资、合作和外商独资的房地产开发企业注册资本和到位时限，审批机关应依照国家规定，根据项目投资总额、建设时限等情况在企业批准证书中予以明确。开发企业应按企业批准证书规定的时限到位注册资本。开发企业有续期房地产开发项目的，应比照上述规定相应地追加注册
资本。
注册资本未全部到位的，不得把企业经营盈利部分用于追加注册资本。
第八条 县级以上工商行政管理部门负责对房地产开发企业的注册资本到位情况依法进行检查、监督。
第九条 房地产开发企业须向当地县级以上政府的建设主管部门申请资质年检，年检办法由省建委确定。
建设主管部门根据其自有资金、技术力量、年开发规模等方面实际达到的标准重新核定企业资质等级。
第十条 用于商业性房地产经营的土地必须通过国有土地使用权有偿有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利为目的的房地产开发项目可以行政划拨方式获得土地使用权。但在未经批准并补交差价之前，不得转让、出租、抵押。
第十一条有偿有期使用的土地，房地产开发企业可从政府的土地使用权一级出让市场受让取得；也可以在房地产交易市场依法接受他人转让取得。
第十二条所有房地产开发企业都必须按照土地出让、转让合同中有关土地用途、规划要求、环境保护的规定使用土地。如要改变合同规定的土地使用性质和规划要求，必须事先向土地所在地县级以上政府土地管理部门提出申请，由土地管理部门会同城市规划部门审核批准后，补交出让
金，重新签订土地出让合同。
第十三条国内房地产开企业项目的立项，经建设主管部门提出审核意见后，按审批权限由各级政府的计划主管部门审批。
第十四条房地产开发企业预售房屋必须具备下列条件：
（一）已领有拟预售房屋用地的土地使用权证或用地许可证，地价款已付清；
（二）施工图纸经审核批准并领有建设工程规划许可证。
（三）工程施工进度和交付使用日期已经确定，基础工程已完工。
第十五条房地产开发企业预售的房屋应按售房合同约定的时间提供给购房者使用，逾期提供的应承担经济赔偿责任。
第十六条中外合资、合作、外商独资的房地产开发企业，应按项目审批机关批准项目文件所确定的比例向境外销售其所开发的房地产。
第十七条开发后的房地产转让时，须按规定缴纳税费。
第十八条房地产开发公司有下列原因之一的应宣告终止，并向工商行政管理部门办理注销登记：
（一）领取《营业执照》后，满一年未开工建设的，或者中途停止经营活动满一年的；
（二）领取《营业执照》后满三个月未获得资质等级证书或超过规定时限未申请资质年检的；
（三）无法继续经营而申请解散的；
（四）依法宣告破产的；
（五）被依法撤销、取缔的。

第三章 房地产市场的管理
第十九条房地产市场分三级管理。政府出让国有土地使用权为一级市场；房地产开发企业依法销售、出租其开发的房地产为二级市场；除上述以外的法人、自然人之间依法转让、租赁和抵押房地产为三级市场。
第二十条一级市场为政府垄断，由政府的土地管理部门负责，建设、计划、财政、城市规划等主管部门根据各自的职能参与管理。
第二十一条 二级、三级市场由政府的房地产管理部门牵头，土地、工商、物价、税收等部门根据各自的职能参与管理和监督。
第二十二条 县、市（区）设立房地产交易管理所（以下简称交易所），具体负责对二级、三级市场的日常管理工作。交易所归口当地房地产管理部门领导。
同级政府的土地、工商、税收、物价等管理部门在交易所内集中设立办事机构，按照本部门的职能参与对房地产交易行为的监督与检查，履行本部门的有关管理职责。
第二十三条 交易所的主要职责：
（一）运用行政、经济和法律手段，对从事房地产交易的法人和自然人在交易合同监证、价格评估、质量等级鉴定、征收各种税费，出具交易证明文件，以及调解纠纷等方面实行管理和服务；
（二）为供需双方提供信息，以及进行有关房地产交易的法律咨询。
第二十四条 房地产价格实行分类管理：
（一）受政府委托不以盈利为目的，以行政划拨获得土地使用权开发的房地产出售、出租价格，应报当地物价部门会同房地产管理部门审核；
（二）其余的房地产买卖、出租价格以国家指导下的市场调节定价为主。
第二十五条 开发企业将其开发的房地产推向二级市场出售、出租时，应在开始出售、出租前十天，将拟出售、出租房地产所处的地理位置、使用功能、数量、价格、开发现状、交付使用的时间和有关合法证件等资料，送交所在地房地产管理部门备案。
房地产管理部门对开发企业送来拟出售、出租房地产的资料进行审核，对尚不具备本办法规定的出售、出租条件的，房地产管理部门有权要求开发企业待条件具备后出售、出租，但须在接到资料后十日内将其意见以书面形式送达开发企业；在十日后没有提出意见的，开发企业即可开始
出售、出租其开发的房地产。
第二十六条 开发企业和购买者或承租者应签订买卖或租赁房地产的合同，并经当地房地产交易所监证后才能生效。合同应确定房地产处所的位置、数量、价格、付款方式、交付使用时间、违约责任等。
第二十七条 开发公司和用户双方应持房地产买卖或租赁合同、交易所开具的房地产转移或租赁证明以及纳税凭证，分别到土地和房地产管理部门依法办理土地使用权与房产所有权转移或租赁登记手续。
第二十八条 符合下列条件之一的土地使用权可以进入三级市场转让、出租或抵押。
（一）土地使用权为国有土地使用权有偿有期出让，并按出让合同规定进行投资的；
（二）依法接受他人转让的国有土地使用权的；
（三）划拨的国有土地使用权经政府批准，补交出让金，并由土地管理部门补办出让手续的。
土地使用权转让、出租、抵押时，地上的建筑物、附着物也随之转让、出租、抵押。
第二十九条 领有国有土地使用权证和房屋所有权证的城镇房屋，可以进入三级市场转让、出租或抵押；但房屋占用的土地使用权为行政划拨取得的，按照《福建省划拨土地使用权管理办法》的有关规定办理。
房屋所有权发生转移的，其占有的土地使用权也随之转移。
第三十条法人、自然人在三级市场转让、出租、抵押房地产可自行选择对象，也可在政府指定的交易场所内公开挂牌来选择对象。
第三十一条 实施房地产买卖、租赁、抵押时，当事人双方应委托当地交易所对拟转让、出租、抵押的房地产进行价格、租金或抵押值的评估，并以评估值为基准，协商确定实际成交价格、租金或抵押值。
当事人双方协商确定的房地产转让价格或出租租金低于评估价格或租金的，政府有优先购买或承租权。
第三十二条 参与房地产买卖、租赁、抵押的当事人双方应签订房地产买卖、租赁、抵押合同，并经交易所监证后才能生效。
第三十三条 在三级市场转让、出租、抵押房地产的，双方当事人应依法缴纳税费。缴纳税费时，业主报价比评估值低10％的，按评估值来计算应缴纳的税费，其它则按实际成交价来计算应缴纳的税费。
房地产赠与应按规定收取有关税费，但赠与房地产给公益事业的除外。
第三十四条 房地产买卖、租赁、抵押成立后，当事人双方应持双方签订的合同，交易所开具的房地产买卖、租赁、抵押的证明和税务机关开具的纳税凭证分别到土地管理部门和房产管理部门，依法办理土地使用权与房产所有权的有关登记手续。

第四章 法律责任
第三十五条 中外合资、合作和外商独资房地产开发企业领取营业执照后，注册资本未按规定到位的，由工商管理部门给予警告；警告满六个月注册资本仍未按规定到位的，由工商行政管理机关吊销营业执照。
第三十六条 房地产开发企业未按法律规定直接使用集体所有制土地、受让行政划拨土地进行房地产开发的，由当地政府无偿收回土地（包括地上建筑物）；情节严重的由工商行政管理机关吊销其营业执照。
第三十七条 房地产开发企业不按国有土地使用权出让合同规定的用途、建筑密度、容积率等要求使用土地的，由城市规划和土地管理部门责令其限期改正，逾期不改正的，由县、市（区）人民政府处以罚款，直至无偿收回土地。
第三十八条 未经交易所监证私下进行房地产买卖、出租、抵押的，政府的土地管理部门和房产管理部门不给予办理土地使用权与房屋所有权的有关登记手续；受让人、承租人和抵押权益不受法律保护；转让人、出租人和抵押人由工商行政管理部门视情况依法予以处罚。

第五章 附 则
第三十九条 本办法由省经济体制改革委员会负责解释。
第四十条本办法自颁布之日起施行。



1993年1月13日
中国证券监督管理委员会


关于股票发行工作若干规定的通知
证监[1996]12号
1996年12月26日，证监会

各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府，国务院有关部门，上海、深圳证券交易所：
为了认真贯彻国务院办公厅国办发〔1996〕37号文，切实做好1996年度新股发行工作，现将有关问题通知如下：
一、关于选择企业标准的问题
为了扩大上市公司的规模，提高上市公司的质量，1996年新股发行采取“总量控制、限报家数”的管理办法。各地、各部门在执行1996年度新股发行计划中，要优先考虑国家确定的1000家特别是其中的300家重点企业，以及100家全国现代企业制度试点企业和56家试点企业集团。
在产业政策方面，要重点支持农业、能源、交通、通讯、重要原材料等基础产业和高新技术产业，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑。
各地、各部门应推荐经济效益好，主业突出，发展潜力大，在行业中处于领先地位的企业发行股票并上市。
二、关于募集资金投向和使用问题
为了贯彻中央经济工作会议精神，切实抓好经济工作的两个根本性转变，各地、各部门在选择发行公司时，要注意审查公司募集资金投向和使用情况。公司投资项目要有可行性研究报告并按有关规定获得国家或政府主管部门的立项批文。公司所募资金不按招股说明书使用，而且又未经法定程序批准的或虽经法定程序批准但有欺骗性质的，一经查实，中国证监会将按有关规定进行处罚。
三、关于资产评估问题
股份有限公司在筹建时已依法进行过资产评估的，在公开发行股票时，一般不再需要进行资产评估。但以下情况除外：
1、公司设立时聘请的资产评估机构在公司上报公开发行股票的申报材料时仍不具有证券业从业资格的，应聘请有资格的评估机构重新进行资产评估。
2、公司在申请公开发行股票时所聘请的审计机构与设立时所聘的资产评估机构为同一家具有证券业从业资格的机构的，应聘请另一家具有证券业从业资格的评估机构重新评估(1990年以前以社会募集方式设立的股份有限公司除外)。
上述两种情况下，公司资产评估的账务处理应按照国家财务会计制度的有关规定办理。
四、关于公司盈利预测的问题
公司上报材料中的盈利预测报告应切合实际，并需由具有证券业从业资格的会计师事务所和注册会计师出具审核报告。若年度报告的利润实现数低于预测数10％－20％的，发行公司及其聘任的注册会计师应在指定报刊上作出公开解释并致歉。若比预测数低20%以上的，除要作出公开解释和致歉外，中国证监会将视情况实行事后审查，对有意出具虚假盈利预测报告，误导投资者的，一经查实，将依据有关法规对发行公司进行处罚；对盈利预测报告出具不当审核意见的会计师事务所和注册会计师，中国证监会将予以处罚。
五、关于发行定价问题
为了使公司股票发行定价更加客观、公正、合理，切实维护投资者的利益，1996年新股发行定价不再以盈利预测为依据，改为按过去三年已实现每股税后利润算术平均值为依据。对由国有企业依法改组新设立的公司，可按主要发起人改制当年经评估确认后的净资产所折股数，模拟计算改制前各年度的每股税后利润作为定价依据。前三年盈利不得弄虚作假，对出具虚假盈利报告的，一经查实，中国证监会将依据有关法规对发行公司进行处罚；对盈利报告出具不当审核意见的会计师事务所和注册会计师，也将予以处罚。
六、关于职工股上市问题
原定向募集公司经批准转为社会公开募集公司的，其内部职工股，从新股发行之日起，期满三年方可上市流通。
凡采取募集设立的股份公司，本公司职工可按不超过社会公众股百分之十的比例认购股票，但人均不得超过5000股。公司在上报申请材料时，须报送经当地劳动部门核准的职工人数和职工预约认购股份的清单，中国证监会将对其材料进行核查。发行结束后，发行公司及主承销商须在十五日内向中国证监会报送发行情况的报告。
七、关于发行费用的问题
发行费用是指发行公司支付给与股票发行相关的中介机构的费用，主要包括承销费用、注册会计师费用（审计、验资、盈利预测审核等费用）、资产评估费用、律师费用等。发行费用可在股票发行溢价中扣除。目前，在股票发行过程中，存在着一些发行公司将与股票发行无关的费用在发行费用中列支的情况，导致实际募集资金减少。按照证监机字〔1993〕8号文的规定，股票发行中文件制作、印刷、散发与刊登招股说明书及广告等费用，应由股票承销机构在承销费用中负担，发行公司不得将上述费用在承销费之外计入发行费用。发行公司在上报股票发行申请材料时，应同时报送发行费用预算明细表；发行完毕后，发行公司应向中国证监会报送发行费用预算执行情况及会计师事务所出具的发行费用审计报告。
由于1996年计划内上报企业的发行规模与以往有所不同，承销费用的收费标准须做相应调整，且与发行方式挂钩，具体标准如下：
承销金额 收费标准
2亿元以内 1.5%—3%
3亿元以内 1.5%—2.5%
4亿元以内 1.5%—2%
4亿元以上 除特殊情况外，不得超过900万元(采用上网发行方式)或不得
超过1000万元(采用网下发行方式)
八、关于对发行公司进行辅导的问题
主承销商要切实做好发行公司的辅导工作，对承销过程的辅导和上市后的持续辅导都必须严格按照有关法规承担相应的义务。主承销商要有详细的辅导计划，通过辅导要使发行公司达到规范的上市公司所应具备的水平。各地证管办对辅导工作要认真验收、监管，对不认真履行辅导义务的承销机构应提出严肃批评，对严重不符合规定要求的，应报告中国证监会，证监会将对承销机构给予停止承销资格的处罚。
九、关于加强中介机构业务管理的问题
在1996年新股发行过程中，证券公司、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等中介机构在制作材料时，必须严格执行《公司法》、《股票发行与交易管理暂行条例》及国家其他有关政策规定，以本行业的业务标准和道德规范对企业提供的材料进行核查验证。同时，各中介机构应勤勉尽责，加强自律，强化内部管理，在开展业务时须依法行事、公平竞争。如中介机构及个人出具的文件有虚假、严重误导性内容或者有重大遗漏的，一经查实，中国证监会将给予处罚，情节严重的，将限制、暂停甚至取消其有关业务资格。
十、关于加强发行监管的问题
各地证管部门、证券交易所必须切实加强对股票发行的领导及组织工作，严格按照有关发行方式的要求进行操作。对于透支申购股票以及违规融资申购等违规行为，发行领导小组要采取措施坚决制止，并立即向中国证监会报告。对违规者，中国证监会将予以处罚。
自本通知发布之日起，中国证监会证监发字〔1995〕162号文停止执行。