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海南省人大常委会


海南经济特区土地管理条例
海南省人大常委会


（1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1994年7月18日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 土地所有权和使用权
第三章 土地的开发利用和保护
第四章 国家建设用地
第五章 乡（镇）村建设用地
第六章 国有土地使用权出让、转让、出租、继承和抵押
第一节 国有土地使用权出让
第二节 国有土地使用权转让、出租、继承和抵押
第三节 划拨土地使用权转让、出租和抵押
第七章 集体所有土地使用权出让、转让和出租
第八章 法律责任
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强土地管理，合理开发、利用和依法经营、保护土地，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规，结合海南经济特区实际情况，制定本条例。
第二条 海南经济特区的土地按照所有权和使用权分离的原则，实行土地使用权有偿出让、限期使用制度。
地下资源、埋藏物、隐藏物、原有公用设施不属于土地使用权出让范围。
国有土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押、继承或者用于其他经济活动。
集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者出租用于农业生产，也可以由农村集体经济组织用于自办企业，或者作为与其他单位、个人合作的条件，用于非农业建设。
第三条 土地使用者开发、利用和经营土地的活动，应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，遵守国家法律、法规，并不得损害社会公共利益。其合法权益受法律保护。
第四条 国家为了公共利益的需要，可以依法征用集体所有土地或者收回国有土地使用权。
第五条 各级人民政府必须贯彻十分珍惜和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第六条 省、市、县、自治县土地管理部门主管本行政区域内土地统一管理工作，负责对土地管理法律、法规的组织实施和监督检查。
乡、民族乡、镇人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。
省农垦行政主管部门负责垦区内国有土地的管理工作。
第七条 对在保护、开发和合理利用土地以及有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，人民政府应当给予奖励。


第二章 土地所有权和使用权
第八条 城市市区的土地，国有农场、林场、牧场、盐场、渔场的土地，农村和城市郊区中依法征用的土地，以及国家未确定给集体所有的林地、草地、荒山、荒地、水面、滩涂、河滩地和其他土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
第九条 依法使用国有土地的，应当向市、县土地管理部门申请登记，领取国有土地使用证。
拥有集体所有土地的单位，应当向市、县土地管理部门申请登记，领取集体土地所有权证。
非集体土地所有者依法使用集体所有土地，应当向市、县土地管理部门申请登记领取集体土地使用证。农村集体经济组织成员承包集体所有土地从事农业生产的除外。
变更土地所有权或者土地使用权以及在土地使用权上设定他项权利的，必须依照本条例的规定办理报批或者登记。
第十条 土地的所有权、使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第十一条 土地所有权或者使用权有争议的，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府按照分级负责、就地解决的原则处理：
（一）在乡、民族乡、镇范围内，个人之间、个人与单位之间的土地纠纷，由乡镇人民政府处理；单位之间的土地纠纷，由市、县、自治县人民政府处理。
（二）在市、县、自治县范围内，跨乡、民族乡、镇的土地纠纷，由市、县、自治县人民政府处理。
（三）跨市、县、自治县的土地纠纷，由有关市、县、自治县人民政府召集当事人进行调解；经调解无效的，由所在市、县、自治县人民政府书面报请省人民政府处理。
当事人对政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定书之日起15日内向上一级人民政府申请复议，也可以在接到处理决定书之日起30日内向人民法院起诉。

第三章 土地的开发利用和保护
第十二条 省、市、县、自治县土地管理部门会同有关部门拟订土地利用总体规划，经同级人民政府审查同意后，报上一级人民政府批准执行；乡、民族乡、镇人民政府拟订乡、民族乡、镇土地利用总体规划，报市、县、自治县人民政府批准执行。
土地利用总体规划需要修改的，应当报请原批准机关批准。
在城市规划区内的土地开发利用，应当符合城市规划。
第十三条 市、县、自治县人民政府应当划定基本农田保护区。
基本农田保护区内的土地，除交通、能源、水利等基础设施建设需要外，不得征用或者改变其用途。确需征用或者改作他用的，必须按照有关基本农田保护的规定办理。
第十四条 城镇规划区内基础设施的开发建设，由市、县、自治县人民政府按照下列方式组织实施：
（一）市、县、自治县人民政府直接投资开发建设；
（二）市、县、自治县人民政府委托企业开发建设，基础设施建成后的土地使用权由市、县、自治县人民政府统一出让，并依照合同约定分配收益；
（三）市、县、自治县人民政府以土地使用权与企业合作开发建设，基础设施建成后，企业依照合同约定取得部分地块的土地使用权。
第十五条 开发国有荒山、荒地、草地、滩涂、内陆水面用于农业生产的，必须向市、县、自治县土地管理部门提出申请，按照下列权限报请批准：一次性开发333公顷以下的，由市、县、自治县人民政府批准；一次性开发333公顷以上666公顷以下的，由省人民政府批准。
第十六条 依法承包经营集体所有土地以及依法使用宅基地、自留地、自留山的单位和个人，应当按照原确定的用途使用土地；不得擅自在承包地、自留地、自留山上打坯、建房、造坟、开矿或者进行其他毁坏土地的行为。
需要在承包经营的土地和自留地、自留山上从事采矿、采石、挖沙、取土等经营活动的，依照有关法律法规的规定报请市、县、自治县人民政府批准，并办理法定手续后方可进行。
采矿、采石、挖沙、取土后的土地复垦，依照国家有关规定执行。

第四章 国家建设用地
第十七条 国家因建设需要征用集体所有土地，由市、县、自治县人民政府统一办理。征地工作由市、县、自治县土地管理部门负责实施，其他单位或者个人不得征用集体所有土地。
农村集体经济组织应当服从国家需要，协助做好征地工作。
第十八条 市、县、自治县土地管理部门对已按照建设程序批准的建设项目用地，可以按照项目征地；对城镇建设或者旅游业、工业建设需要综合开发的土地，可以有计划地成片征地。
在城市规划区、省人民政府批准的开发区和风景名胜保护区内征地的，应当先取得城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。
第十九条 凡按照项目征地的，由项目所在地的市、县、自治县土地管理部门对建设单位的用地申请进行审查后，按照征地批准权限报经同级或者上级人民政府批准；成片征用土地的，由市、县、自治县土地管理部门会同有关部门编制可行性论证报告，经同级人民政府同意后，报请省
人民政府批准。
第二十条 征用集体所有土地或者使用国有土地用于非农业建设的，按照下列权限审批：县级（含县级市）人民政府审批土地的权限为耕地（含水田、旱田、菜地、园地、鱼塘，下同）1. 5公顷以下，其他土地3. 5公顷以下；海口市、三亚市人民政府审批土地权限为耕地6. 5公
顷以下，其他土地13. 5公顷以下。
同一建设项目需要使用土地的，应当一次申请批准，不得化整为零。
市、县、自治县人民政府批准征用各类土地总和，每宗不得超过第一款规定中其他土地的最高限额；超过限额的，应当报请省人民政府批准。
市、县、自治县人民政府审批土地的有关文件、资料应当报省土地管理部门备案。
第二十一条 市、县、自治县人民政府征用土地的总量必须控制在省人民政府下达的年度计划内；因特殊情况需要超计划征用土地的，应当事先报请省人民政府批准。
第二十二条 市、县、自治县土地管理部门征地工作按照下列程序进行：
（一）根据建设需要和规划要求进行初步选址，提出征地方案，报经同级人民政府同意后，发出征地通知书；
（二）组织调查勘测，根据土地权属及利用状况，确定拟征土地的面积、界址；
（三）会同有关部门与被征地的单位协商征地补偿安置方案；
（四）就征地事项征求有关部门意见后，按照征地批准权限报请人民政府审批；
（五）根据人民政府批准征地文件，落实征地有关事项。
第二十三条 被征地单位应当自接到征地通知书之日起30日内与市、县、自治县土地管理部门办理征地有关手续；逾期不办理的，由市、县、自治县人民政府依照有关规定做出征地决定。被征地单位对征地决定有异议的，可以在接到决定书之日起15日内向上一级人民政府申请复议
，也可以直接向人民法院起诉。在法定期限内既不申请复议或者起诉又不履行决定的，由市、县、自治县人民政府申请人民法院强制执行。
第二十四条 市、县、自治县人民政府可以对经依法批准的开发区、成片开发项目和城市规划区内近期建设需要使用的农村集体所有土地实行预征。
市、县、自治县人民政府预征土地，应当报请省人民政府批准。市、县、自治县土地管理部门应当与农村集体经济组织签订征地补偿协议，并出资支付征地补偿费。
经预征的土地，在建设需要使用时，仍必须依照本条例规定的批准权限和程序报批。
第二十五条 预征土地在办理预征手续后，应当支付征地补偿费的30％，被征地单位可以继续使用土地。预征土地进行开发建设时，应当支付余下的征地补偿费，落实劳动力安置方案。
预征土地两年后进行开发建设的，征地补偿费应当根据农产品价格变化情况适当调整。
第二十六条 征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和附着物补偿费。
第二十七条 土地补偿费按照下列标准支付：
（一）征用水田、旱田、菜地、园地和鱼塘，按照该土地被征用前三年平均年产值的10倍支付；
（二）征用已种植但未收益的园地，可以按照作物长势比照邻近同类作物前三年平均年产值的8倍支付；
（三）征用林地，按照被征林地平均年产值的15倍支付；
（四）征用其他土地，按照第（一）项标准减半支付。
第二十八条 征用耕地的安置补助费按照该土地被征用前三年平均年产值的20倍支付；征用林地的安置补助费按该土地被征用前平均年产值的15倍支付。
第二十九条 征用土地的青苗补偿费，属短期作物的，按照一茬（造）产值支付；属多年生作物的，根据其种类和生长期长短给予合理支付；人工林和零星树木按照实际价格支付。
被征地单位自行砍伐的人工林或者发出征地通知书后突击抢种的作物，不予补偿。
第三十条 被征用土地上的房屋以及农田水利设施、水井、坟墓等其他附着物的补偿标准，由市、县、自治县人民政府规定。
发出征地通知书突击抢建的附着物，不予补偿。
第三十一条 被征地单位应当在当地金融机构开设专户存储征地补偿费。
征地补偿费由实施征地的市、县、自治县土地管理部门按照征地补偿安置协议约定的期限汇入被征地单位开设的征地补偿费专户，不得以现金支付。
第三十二条 征地补偿费中除属于个人的青苗和附着物的补偿费由被征地单位如数付给本人以外，其余的征地补偿费由被征地单位统一管理使用，主要用于举办集体企业，发展农副业生产或者进行农用土地开发和农田基本建设，不得私分、占用或者挪作他用。其中安置补助费可以按照
一定比例，划给自谋职业者作为就业补助和不能就业的人员作为生活补助。
第三十三条 国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。
被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。
第三十四条 各级人民政府及其有关部门应当多渠道安排被征地的村民就业，组织和指导被征地单位举办乡镇企业安置剩余劳动力，引导和帮助村民自谋职业；使用土地的单位应当优先招收被征地单位的村民就业。
市、县、自治县土地管理部门在与土地使用权受让人签订土地使用权出让合同时，能安排就业的，应当在合同中载明土地使用权受让人安置农民就业的条件、人数和期限。被安置就业的农村职工自动辞职或者被辞退时，其所在农村集体经济组织可以选派其他成员替换。
第三十五条 市、县、自治县人民政府应当对被征地单位的生产、生活用地作出统筹安排，根据需要适当留出土地给被征地单位按照规划使用。
第三十六条 被征地单位用征地补偿费发展生产、安置劳动力就业确有困难的，市、县、自治县人民政府可以从出让土地使用权收入的地方留成中划出部分资金给予扶持。
第三十七条 经依法批准兴办的开发区或者成片开发项目需要迁移村庄的，应当在征地范围内或者附近选址，妥善安置。
第三十八条 国家因公共利益需要依法收回国有土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，由收回该幅土地使用权的人民政府给予适当补偿。

第五章 乡（镇）村建设用地
第三十九条 农村居民住宅建设，乡镇企业建设，乡（镇）村公共设施和公益事业建设应当符合乡（镇）村规划，用地不得突破市、县、自治县人民政府下达的乡（镇）村建设用地年度计划。
第四十条 农村居民、回乡落户的城镇居民、复员退伍军人以及回乡定居的华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅申请使用集体所有土地的，必须经农村集体经济组织同意并办理报批手续：使用原有宅基地、村内空闲地、荒地和坡地的，由乡、民族乡、镇人民政府批准；使用耕地的，经乡
、民族乡、镇人民政府审核，报市、县、自治县人民政府批准。
城镇非农业户口居民需要使用集体所有土地建住宅的，必须经宅基地所在市、县、自治县人民政府批准，并依照本条例规定的征地补偿标准支付土地补偿费和安置补助费。
国家工作人员不得利用职权，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用集体所有土地建住宅或者进行其他活动。
第四十一条 居民兴建住宅用地面积应当严格控制。具体标准由市、县、自治县人民政府规定。
居民住宅用地面积已达到标准，出租、出售住房或者改为经营场所后再申请宅基地的，不予批准。
第四十二条 乡镇企业和公共设施、公益事业需要使用集体所有土地的，必须经乡、民族乡、镇人民政府审核，向市、县、自治县土地管理部门提出申请，依照本条例第二十条规定的权限报批。

第六章 国有土地使用权出让、转让、出租、继承和抵押