预售商品房转让的条件及程序
孙萍 东北财经大学硕士研究生
预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让，可能引起很多争议，处理起来很麻烦，不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段，市场机制还没有完全建立起来，不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲，预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：
１、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
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呼和浩特市市级储备粮油管理办法
内蒙古自治区呼和浩特市人民政府
呼和浩特市人民政府令第3号
《呼和浩特市市级储备粮油管理办法》已经2007年6月6日市人民政府第34次常务会议讨论通过，现予公布，自2007年7月1日起施行。
市长
二○○七年六月十二日
呼和浩特市市级储备粮油管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对我市市级储备粮油（以下简称市级储备粮油）的管理，保证其品种落实、数量真实、质量良好和储存安全，维护我市粮油市场稳定，有效发挥市级储备粮油的宏观调控作用，根据有关法律法规，参照《内蒙古自治区级储备粮管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称市级储备粮油是指市人民政府用于调节全市粮油供求总量平衡，稳定粮油市场，以及应对重大自然灾害或者其他突发事件等情况的粮食和食用油储备。
第三条 从事和参与市级储备粮油经营管理、监督活动的单位和个人，必须遵守本办法。
第四条 未经市人民政府批准，任何单位和个人不得擅自动用市级储备粮油。
第五条 市级储备粮油的品种、数量，由市人民政府根据国家、自治区及我市有关政策要求和社会稳定、经济发展、人民生活需求等实际情况确定。
第六条 市粮食行政管理部门负责对市级储备粮油的监督管理，对市级储备粮油的数量、质量和储存安全负责，确保市级储备粮油储得进、管得好、调得动、用得上。
第七条 市财政行政管理部门负责粮食风险基金的使用管理。安排市级储备粮油的贷款利息、储存和轮换费用等补贴，保证及时、足额拨付，并对市级储备粮油有关财务执行情况实施监督检查。
第八条 农发行内蒙古自治区分行营业部按照国家有关规定及《中国农业发展银行地方储备粮贷款办法》的要求，及时足额安排市级储备粮油所需贷款，并对发放的市级储备粮油贷款实施信贷监督与管理。
第九条 承储市级储备粮油的企业（以下简称承储企业）负责对其储存的市级储备粮油进行轮换和管理，并承担品种落实、质量完好和储存安全的责任。
第十条 任何单位和个人不得以任何形式骗取、挤占、截留、挪用市级储备粮油贷款和利息及轮换费用等财政补贴；任何单位和个人不得破坏市级储备粮油的仓储设施，不得偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮油。
第十一条 任何单位和个人对市级储备粮油经营管理中的违法行为，均有权向市粮食行政主管部门举报。
第二章 市级储备粮油的计划
第十二条 市级储备粮油的建立，由市粮食行政主管部门会同市财政行政主管部门，根据宏观调控需要和市财政承受能力，提出市级储备粮油的储存规模、品种和总体布局方案，报市人民政府批准后实施。
第十三条 市粮食行政主管部门根据市级储备粮油储存规模、品种和总体布局方案，制定市级储备粮油的收购、销售计划，并会同市财政行政主管部门和农发行内蒙古自治区分行营业部，分解下达承储企业，承储企业必须按照规定的时间、规模、品种和质量标准组织入库。
第三章 市级储备粮油的储存
第十四条 承储企业应当具备下列条件：
（一）有效仓容量必须大于承储规模；
（二）确保储备粮食全部入仓储存，仓储设施必须符合国家标准和技术规范要求；
（三）具备与承储规模、承储品种相适应的粮油出入库、通风熏蒸和降水等设备设施；
（四）具有符合国家标准的储备粮油质量等级检测仪器和场所，具备检测市级储备粮油储存期间温度、水份、虫害密度等条件；
（五）具有经过专业培训，并取得有关部门颁发的资格证书的粮油保管、检验、防治等专业人员；
（六）经营管理和信誉良好，具备农发行贷款资格，达到规定的信用等级标准，并无严重违法经营记录。
市级储备粮油承储企业的选择和分布由市粮食行政主管部门根据储存安全、交通方便，便于推陈储新、避免迂回运输，有利于降低成本费用，便于监管的原则提出方案，报市人民政府审定。
第十五条 任何单位和个人都不得擅自动用市级储备粮油，不得将储备业务与其他业务混合经营。承储企业对承储的市级储备粮油实行专仓储存、专人保管、专帐记载，保证市级储备粮油保管帐、会计帐、统计帐三帐相符，帐面数和库存实物相符。
第十六条 承储企业应当严格执行国家有关储备粮油的管理规定、国家质量标准和技术规范。建立健全市级储备粮油防火、防盗、防洪等安全管理制度，建立健全温度、水份、虫情等粮情检测储存管理制度，并配备必要的安全防护设施和检测仪器。
第十七条 承储企业要对市级储备粮油实行定期检查，品质检验一般每半年进行一次，发现市级储备粮油数量、质量和储存安全方面的问题，应当及时处理，不能处理的必须及时向市粮食行政主管部门报告。
第十八条 承储企业不得虚报、瞒报市级储备粮油的数量，不得在市级储备粮油中掺杂使假、以次充好；不得擅自串换市级储备粮油的品种，变更储存库点；不得因延误轮换或者管理不善造成市级储备粮油陈化、霉变或酸败等。
第十九条 承储企业不得以市级储备粮油对外进行担保、抵押或清偿债务，不得参与企业产权制度改革。承储企业依法和根据有关规定，被撤销、解散、拍卖、租赁、重组或者破产的，其储存的市级储备粮油由市粮食行政主管部门负责调整另储。
第二十条 市级储备粮油的入库成本由市粮食行政主管部门会同市财政行政主管部门核定。市级储备粮油的入库成本一经核定，任何单位和个人不得擅自更改，承储企业必须遵照执行。
承储企业不得以低价购进高价入帐、高价售出低价入帐、旧粮顶替新粮、虚增入库成本等手段套取差价，骗取市级储备粮油贷款和贷款利息、储存及轮换费用等财政补贴。
第二十一条 市粮食、财政行政主管部门和农发行内蒙古自治区分行营业部要按照国家有关政策和《中国农业发展银行地方储备粮贷款办法》有关规定，及时处理所发生的损失、损耗，建立市级储备粮油损失损耗处理制度。具体办法由市粮食行政主管部门参照中央储备粮的损失损耗处理办法制定。
第四章 市级储备粮油的轮换
第二十二条 市级储备粮油实行均衡轮换制度。
市级储备粮油的轮换必须严格遵守和执行国家有关粮油政策规定，自觉维护国家利益。轮换时要科学分析市场价格，依据实际情况分别采取先购后销、先销后购或随购随销等多种方式进行均衡轮换，切实做到保证质量、节约费用、加强管理、提高效益。
第二十三条 轮换市级储备粮油要以粮油理化检测指标为依据，以储存年限为参考标准。本市参考储存年限，小麦3至5年；玉米2至3年；食油1至2年。
市级储备粮油轮换前必须经有资质的粮油质检机构按照国家相关标准进行质量检验。
第二十四条 承储企业要根据市级储备粮油检验结果和储存年限，于每年1月10日前书面提出市级储备粮油轮换的品种、数量等，并附有关检验报告和相关资料，报经市粮食行政主管部门审查并经市政府批准后，组织实施。
第二十五条 市级储备粮油轮换时，承储企业必须将市级储备粮油收购、销售及年度轮换计划的具体执行情况，及时报市粮食行政主管部门和市财政行政主管部门备案，并抄报农发行内蒙古自治区分行营业部。承储企业应当使用统一印制的市级储备粮油管理登记簿、台帐、仓、囤、垛、专卡和专帐。
市级储备粮油轮换后，要及时更换粮油管理台帐和仓、囤、垛、专卡，调整其相关内容，并书面上报市级储备粮油轮换验收申请。市粮食行政主管部门、财政行政主管部门要组织进行轮换验收。
第二十六条 市级储备粮油轮换因先销后购形成暂时空库的，空库时间不得超过4个月。对因客观原因，需要延长空库时间的，承储企业必须提前报经市粮食行政主管部门批准。
第二十七条 市级储备粮油的收购、销售、轮换原则上应当通过规范的粮食批发市场公开进行，也可以通过国家规定的其它方式进行。
第二十八条 市级储备粮油的费用补贴按照国家规定的补贴标准执行。
第五章 市级储备粮油的动用
第二十九条 市粮食行政主管部门应当逐步建立完善市级储备粮油预警机制，建立动用市级储备粮油应急预案，并报市人民政府批准。市粮食行政主管部门要加强市级储备粮油的市场监督、信息采集等监测工作，适时提出启动预案的建议。
第三十条 出现下列情况之一的，由市粮食行政主管部门会同市财政行政主管部门提出动用方案，经市人民政府批准，可以动用市级储备粮油：
（一）市级粮油明显供不应求或者价格异常波动；
（二）发生重大自然灾害或者其他突发事件需要动用市级储备粮油；
（三）市人民政府认为需要动用市级储备粮油的其他情形。动用方案应当包括动用市级储备粮油的品种、数量、质量、价格、使用安排、运输保障等内容。
第三十一条 市粮食行政主管部门根据市人民政府批准的市级储备粮油动用方案下达动用命令，由承储企业具体组织实施。
紧急情况下，市人民政府直接决定动用市级储备粮油并下达动用命令。
市各有关部门和承储企业对市级储备粮油动用命令的实施，应当给予支持、配合。
第三十二条 任何单位和个人不得拒绝执行或者擅自改变市级储备粮油的动用命令。
第六章 市级储备粮油的监督与检查
第三十三条 市粮食行政主管部门、市财政行政主管部门按照各自的职责，对承储企业依照本办法及相关法律法规进行监督检查，在监督检查过程中，可以行使以下职权：
（一）进入承储企业检查市级储备粮油的数量、质量和储存安全；
（二）向有关承储企业和人员了解市级储备粮油的销售、轮换计划及动用市级储备粮油的执行情况；
（三）查阅市级储备粮油经营、仓储、管理等有关资料和凭证；
（四）检查有关制度的执行情况；
（五）对违法违规行为予以查处或移交有关部门查处。
第三十四条 市粮食行政主管部门、市财政行政主管部门在监督检查中，发现市级储备粮油数量、品种、质量、安全储存等方面存在的问题，由市粮食行政主管部门责成承储企业立即予以纠正或处理，同时作出书面记录，由监督检查人员和被检查单位法定代表人签字。
第三十五条 承储企业不再具备承储条件的，市粮食行政主管部门将取消其承储任务，调出其承储的市级储备粮油，承储企业承担由此发生的费用。
第三十六条 承储企业对市粮食行政主管部门、市财政行政主管部门监督检查人员依法履行职责，应当予以配合。任何单位和个人不得拒绝、阻挠、干扰监督检查人员依法履行职责。
第七章 法律责任
第三十七条 市人民政府有关部门违反本办法规定，有下列行为之一的，应及时改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关机关或者行政监察机关视情节轻重依法给予行政处分：
（一）不及时下达市级储备粮油收购、销售及年度轮换计划的；
（二）不及时拨付市级储备粮油贷款利息、储存和轮换费用补贴的；
（三）发现承储企业存在不适于储存市级储备粮的情况，不责成承储企业限期整改的；
（四）接到举报、发现违法行为不及时查处的。
第三十八条 承储企业违反本办法第十条规定，骗取市级储备粮油贷款和利息及轮换费用等财政补贴的，由市粮食行政主管部门、财政行政主管部门按照各自职责责令其限期改正，退回骗取的市级储备粮油贷款和贷款利息、储存及轮换费用等财政补贴，并处以一万元以上三万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分；造成市级储备粮油损失的，责令赔偿损失。
第三十九条 承储企业违反本办法规定，入库的市级储备粮油不符合质量等级和国家标准以及对市级储备粮未实行专仓储存、专人保管、专帐记载，市级储备粮油账账不符，账实不符的，由市粮食行政主管部门责令改正，并处以一万元以上三万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分。
第四十条 承储企业违反本办法第十五、十六、十七、十八、十九、二十条规定的，由市粮食行政主管部门责令其改正，并处以一万元以上三万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分；造成市级储备粮油损失的，责令赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 违反本办法规定，挤占、截留、挪用市级储备粮油贷款或者贷款利息、储存及轮换费用等财政补贴，或者擅自更改市级储备粮油入库成本的，由市财政行政主管部门、粮食行政主管部门按照各自职责责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分。
第八章 附 则
第四十二条 本办法自2007年7月1日起施行。