高管问题薪酬的股东控制 ——对合理性审查标准的修正/刘?

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:38:34   浏览:8567   来源:法律资料网
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刘? 清华大学法学院



关键词: 高管薪酬/股东控制/合理性
内容提要: 高管薪酬的合理性审查长期坚持以程序正义为导向的标准模式。面对高管影响力超越了董事会控制的现实,提高股东在薪酬决策事项上的控制力十分必要。原有的合理性审查标准也因此需要作出相应修正方能满足现实的需要。


高管薪酬的激励性与合理性一直是人们不能回避的矛盾。高管的问题薪酬主要表现为薪酬与业绩不符。在股东利益遭受损失的时候,高管们却能通过控制薪酬决策使自己实实在在地受益。因此我们不得不考虑:高管薪酬的合理性审查标准是否存在问题?应如何提高股东对高管薪酬的控制力?本文试就这些问题进行探讨。

一、对合理性审查标准的检讨

国外成文公司法通过要求管理层严守信义义务来实现对薪酬决策过程的控制。然而,董事和高管们对于信义义务的遵守并不能控制管理层薪酬的水平和具体形式。[1]更多过程控制的规范主要通过上市规则和监管部门的规范性文件来体现。合理性审查最基本的要求是:1.薪酬对于公司来说是公平的;2.薪酬是由被授权的非利益关系董事制定的,并且符合商业判断原则;3.薪酬由非利益关系董事根据商业判断原则正式批准;4.薪酬由非利益关系股东正式批准并且没有构成对公司财产的浪费。[2]

然而,由于高管权力对董事会的侵蚀和影响,董事(包括独立董事)与高管们身处同一战壕。在薪酬决策时,董事“结构性的偏向”[3]容易导致其违反忠实和注意义务。因此,以往以尊重公司自治、尊重董事商业判断原则为主要内容的合理性审查标准需要完善。

二、股东控制的主要路径——参与薪酬决策

如何使股东在控制高管薪酬上真正有所作为?关键是重构高管风险的控制机制。将公司事务决策权交回股东手中是处理代理问题最直接的办法,但会丧失董事会集中管理的高效率和低成本。所以应当发挥股东行使权力的长处并吸收董事会行使权力的某些经验。股东会的职权除了有关选举事项外,股东会职权大致可以分为三类,一类是基础性的规则型事项,如公司章程的修改和公司重组决议事项。另一类涉及一些具体的重大商业决策,如解散公司或出售公司重大资产等。第三类属于公司的特殊商业决策,如公司的利润分配、薪酬政策等事项,与前两类相比这一类决策的特点是需要依赖更多的内部信息以及解决股东与董事之间的利益冲突。股东行使决策权策略有两种方式,一种是由股东提出动议并表决之后付诸实施,称之为发起;另一种则由公司的董事或管理层提议并获股东批准之后实施,称之为否决或表决。从实践来看,股东以发起的方式参与决策有更多的主动性,也更能体现股东利益。而表决却往往让股东处于较为被动的地位。因为董事会作为议案的提出人更能够在表决事项中体现自己的意志。

股东参与薪酬决策的注意点为:首先,股东要充分运用章程规则的制定与适用。因为公司章程修改的权力其实已经部分包括了对公司分配政策的干预权,适用章程条款足以保障这种干预权的实现。其次,股东没有条件具体参与分配政策的制定,因而无需赋予股东上述发起权。最后,董事和管理层有义务向股东披露与决定高管薪酬相关的信息。股东在能获得可靠信息的前提下作出理性的判断。

(一)参与制定利润分配方案

一般而言,董事会和管理层对整个公司的利润分配政策有很强的控制力。但股东享有制定和修改公司章程的权力,如果章程中载明公司股利分配的主要事项,股东对分配的干预权是切实存在的。即使股东不具体实施干预,章程中的规定也会使董事会在制定公司利润分配方案时有所顾及。

股东对高管业绩薪酬影响的两个重要方面应该得到足够的重视:第一,股票期权计划的使用会使公司管理层对会计政策产生某种偏好,例如可能会更多地采用股份回购而不是以现金方式分配股利。股东对分配决策的干预能够在一定程度上扭转这种偏好;第二,公司管理层为了赢得名誉、地位或者是营造公司业绩良好的形象,都喜欢扩张公司规模。而这种行为不是为了公司的利益,恰恰相反,是为了管理层获得更多私利,包括丰厚的业绩薪酬。股东对分配政策的干预能够限制管理层的这种思维。我国公司法对股东参与分配决策的规定更加直接。将公司的利润分配方案作为公司章程的法定必要记载事项,同时赋予股东大会修改公司章程的权力。要求公司的利润分配方案需要股东大会表决通过。[4]这意味着,股东不仅可以通过章程修改干预分配决策,而且对该事项享有表决权。对比司法的直接介入,股东参与分配决策的制度安排是解决上述问题的最佳替代方法。股东的干预能够让股东对董事会提出的分配方案享有一定的控制权,并且根据对各方面的考虑作出集体决策。

(二)参与制定高管薪酬方案

在参与制定高管薪酬方案上,美国和英国的经验是值得关注的。一些公司已经在管理层薪酬问题上给予了股东没有任何限制的表决权。[5]2003年,美国主要证券交易所都规定,上市公司股权薪酬计划必须经过股东批准。[6]2007年美国House Financial Committee颁布了H.R.1257要求公司赋予股东上述表决权。1992年,英国的Cadbury委员会要求管理层的薪酬方案由公司的薪酬委员会决定,并且委员会的成员全部为非执行董事。如今联合法案(Combined code)规定,管理层的长期激励计划以及对上述计划进行的实质性的修改应当获得股东批准,并且在年度股东大会上应当向股东报告下一年度的管理层薪酬的详细情况,该报告同样需要股东表决。[7]薪酬报告的内容包括:1.薪酬委员会的信息以及公司下一年度的薪酬政策,包括:(1)业绩薪酬政策,对实施股票期权的业绩标准要做出详细解释;(2)管理层服务合同的期限以及离职时的薪酬支付;(3)过去5年内公司股东回报与同期市场平均水平的比较;2.公司辞退管理层时的责任;3.管理层薪酬包的详细分解,包括每一项与业绩有关的薪酬奖励;4.关于股票期权的详细信息,以及管理层从长期激励计划和养老金计划中获得利益的详细信息。上述报告需50%以上表决权支持方可通过。[8]这些规定,无疑使股东对公司的薪酬政策有了更深入的了解和把握。为了使股东在参与制定高管薪酬方案上更有实效,应当赋予股东对薪酬政策的质询权,并且在董事会或管理层未能响应股东质询时,股东有权将该议案的表决搁置;而且,股票期权等公司长期激励计划应当单独表决。

我国法律在股东参与薪酬决策方面同样肯定了股东对董事、监事薪酬的表决权,其中,作为利润分配方案一部分的股权激励计划需要由股东会审议并表决,并且,一旦该事项涉及修改章程时,需要经代表2/3以上表决权的股东通过。[9]我国现有规范的缺陷是:遗漏了股东对除董事、监事之外的公司高管的非股权薪酬的干预,这一部分的薪酬决策仍然由董事会来决定,无需股东表决,所以这部分薪酬的透明度是最低的,股东有可能不了解这部分人的具体薪酬收入。

三、股东控制薪酬决策的辅助路径

(一)股东任命权的行使

股东任命权作为控制高管薪酬的辅助路径,表面上似乎与高管薪酬无关,实际上是一种对高管薪酬的强烈干预措施。一旦董事和高管滥用薪酬机制,股东可以通过行使任命权,免去那些追逐私利的董事以及高管的职务。对于希望当选或连任的董事或监事来说,更让他们担心的是不能被提名。所以在《公司法》没有规定董事、监事的候选人由谁提名的情况下,应该明确选择经营者的权利是属于股东的。股东在提名时应能表达自己的意愿。[10]

为了减轻大股东和实际控制人的控制,美国纽约证券交易所(NYSE)上市指南在其上市准则中要求上市公司必须设立提名委员会,并且要求在经过一年的过渡期后,提名委员会必须全部由独立董事组成。该委员会的主要职责是保障合格的人选进入董事会。[11]在具体的工作方面,提名委员会有权自行咨询人力资源公司获得建议或帮助,有权按照委员会的章程处理内部程序性事务。

具有独立性的提名委员会虽然不能加强股东与董事之间的联系,但是专业化并且独立的提名程序,有助于建立一个公司董事的人才库,确保合格的董事进入董事会。

美国证券交易委员会2003年颁布了“股东提名规则”,使股东能够在某些特殊情况下推举董事会的少数成员候选人。[12]选举挑战对于发起股东来说有着非常巨大的实施成本,并且,即使挑战成功也只能获得董事会中很少的席位。但是监管部门对这一类机制的肯定态度,会使董事们更加审慎地对待自己的职责和工作,形成一定的威慑。

我国证监会发布的《上市公司章程指引》对上市公司董事和监事的任命作出了较《公司法》更加细致的规定。[13]同时,在《上市公司治理准则》中规定了提名委员会的详细职责,提名委员会成员多数由独立董事构成。[14]但是,设置提名委员会的规定并不是强制性的,而是授权董事会按照股东大会的决议组建,并且委员会对董事会负责。如此一来,委员会的主要职责是研究问题,发挥咨询和建议作用。[15]

(二)股东提案权的行使

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北京市财政局、北京市教育委员会关于印发《北京市扶持学前教育事业发展项目经费管理办法》的通知

北京市财政局 北京市教育委员会


北京市财政局、北京市教育委员会关于印发《北京市扶持学前教育事业发展项目经费管理办法》的通知

京财文〔2011〕2704号



各区县财政局、教委:

为贯彻落实《北京市中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》、《北京市学前教育三年行动计划(2011-2013年)》,加快推进北京市学前教育事业健康发展,使入园难问题得到有效缓解。根据《北京市市级项目支出预算管理办法》(京财预〔2010〕1956号)和《市对区县教育专项资金管理办法》(京财文〔2006〕2305号),制定《北京市扶持学前教育事业发展项目经费管理办法》,现将本办法印发给你们,请遵照执行。



二 ○ 一 一 年 十 二 月 十 二 日



北京市扶持学前教育事业发展项目经费管理办法

第一章 总则

第一条 为贯彻落实《北京市中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》、《北京市学前教育三年行动计划(2011-2013年)》(京政发〔2011〕26号),加快推进北京市学前教育事业健康发展,使入园难问题得到有效缓解。根据《北京市市级项目支出预算管理办法》(京财预〔2010〕1956号)和《市对区县教育专项资金管理办法》(京财文〔2006〕2305号),制定本办法。

第二条 本办法所指扶持学前教育事业发展项目主要包括新改扩建幼儿园补助工程、办园条件达标工程、生均定额补助及提供普惠服务考核合格的民办幼儿园补助等内容,项目经费纳入年度财政预算。市级学前教育项目补助重点向财力薄弱区县、农村地区、薄弱园所、家庭经济困难幼儿倾斜。

第三条 北京市教育委员会对扶持学前教育事业发展项目进行管理,并对区县教育委员会及所属单位进行业务指导。

第四条 本办法适用于公办性质教育部门、乡镇中心、街道举办的幼儿园及其附属分园、其他部门办园及民办性质幼儿园。

第二章 经费补助内容和标准

第五条 新建改扩建幼儿园补助工程

(一)补助范围

1.列入本市学前教育三年行动计划新建、改扩建建设项目中已竣工的幼儿园;

2.小区配套公办性质幼儿园;

3.新增公办小学附属幼儿园。

(二)补助标准

按照《北京市托幼园所办园(所)条件标准》中一级标准,10个教学班(及以上)规模的幼儿园按照每园300万元的标准给予补助;不足10个教学班的,按照每个教学班30万元标准给予补助。经费需求不足部分由各区县财政及幼儿园所承担,具体分担比例由各区县根据财力情况自行规定。

(三)经费支持方向

1.幼儿园设施改造:包括幼儿园室内外装修,水电气暖线路改造,办公设施投入及更换;

2.幼儿园设备:包括幼儿园活动室、寝室、厨房、保健室新购设备及更换、办公设备新购及更换,户外活动场地大型玩具的新购及更换等。

第六条 办园标准达标补助工程

(一) 补助范围

教育部门、乡镇中心、街道幼儿园及其附属分园、其他部门

办园。

(二) 补助标准

按照《北京市托幼园所办园(所)条件标准》中一级标准,

对未达标的幼儿园按照每个教学班给予不超过30万元的经费补助。经费需求不足部分由区县财政及幼儿园所承担,具体分担比例由区县结合财力情况自行规定。

(三)经费支持方向

1.幼儿园所房屋改造、装修:包括水电改造、幼儿活动室、幼儿睡眠室、盥洗室、厨房及室外场地改造及装修;

2.幼儿园所设备购置:包括购置幼儿桌椅、床、空调、消毒柜、钢(风)琴、玩具柜等设备。

第七条 生均定额补助工程

(一) 补助范围

接收本市户籍和进城务工人员子女入园的公办性质非教育部门办园,包括乡镇农村幼儿园、街道幼儿园、集体性质幼儿园、其他部门幼儿园。

(二)补助标准

根据在园儿童数,按照每生每年1200元标准予以补助。

(三)经费支持方向

用于弥补公用经费,不得用于人员支出,偿还贷款、基本建设等支出。

第八条 对提供普惠性服务且考核合格的民办园补助

(一)补助范围

鼓励北京市民办幼儿园加强规范管理,提高办园质量,促进民办幼儿园提供普惠性服务。对保育费收费标准每人每月不超过1200元、接收进城务工人员子女入园人数不低于5%,且考核及年检合格的民办幼儿园实施补助。

(二)补助标准

民办幼儿园规模3个班以下(含3个班),每所幼儿园补助经费4万元;民办幼儿园规模3个班以上6个班以下(含6个班),每所幼儿园补助经费9万元;民办幼儿园规模7个班以上12个班以下(含12个班),每所幼儿园补助经费13万元;民办幼儿园规模13个班以上,每所幼儿园补助经费20万元。

(三)经费支持方向

主要用于支付园舍租金,增添玩教具、保教和生活设施设备,教师培训,校舍维修改造,弥补公用经费等。

第九条 对本市户籍家庭经济困难儿童及革命烈士子女、孤儿等享受社会优抚待遇家庭的儿童入园减免保育费,减免所需经费由市级财政全额负担。

第十条 凡已列入抗震加固改造范围的基础设施改造项目暂不纳入以上各项财政补助范围。

第三章 项目预算的申报与执行

第十一条 北京市财政局、北京市教育委员会根据《北京市学前教育三年行动计划(2011-2013年)》要求,于每年下半年确定下一年度扶持学前教育事业发展经费补助规模,结合工作重点,按照轻重缓急的原则向区县布置重点支持方向。区县教育委员会、财政局结合本区实际情况,按照实事求是原则,按照年度部门预算要求,提出项目的建设方案和经费使用预算,纳入年度预算,并报北京市教育委员会初审。

第十二条 北京市教育委员会对申报项目的真实性、合理性和规范性进行审查后,报北京市财政局审核。北京市财政局按照预算管理要求审核并批复预算。

第十三条 项目经费预算一经批复,各区县和各部门不得擅自调整。如因国家政策、项目实施环境和条件发生变化等特殊情况确需调整的,由区县教育行政部门、财政部门初审,报北京市教育委员会审核后,报北京市财政局履行批复调整程序。

第十四条 北京市教育委员会依据批复的项目预算组织区县教育行政部门实施项目,并监督项目申报单位严格按照批复的文本内容执行预算。

第四章 经费管理

第十五条 区县财政、教育行政部门和项目单位必须严格执行国家相关财经法规和本办法规定,遵循勤俭节约办事业的原则,加强对项目经费使用的管理。

第十六条 项目经费必须单独核算、专款专用,不得截留挪作他用。项目经费列支范围要严格执行本办法规定的列支范围。

第十七条 区县财政、教育行政部门要加大项目经费监管力度,指导项目实施单位做好项目预算、相关项目招标、设备采购等工作,重点指导公办性质非教育行政部门办园做好财务管理、资产管理和项目审计等工作,确保资金安全高效使用。

第十八条 项目实施过程中形成的国有资产应严格按照国家和北京市国有资产管理有关规定执行,各相关单位要加强管理,防止国有资产流失。

第十九条 项目单位要严格按照政府采购相关规定实施政府采购。

第二十条 项目单位执行中形成的项目结余资金要按照市、区县政府关于结余资金管理的有关规定执行,要加强对项目结余资金的管理,提高财政资金使用效益。

第二十一条 北京市教育委员会、北京市财政局共同组织项目验收,验收注重对项目的整体建设水平评价。

第五章 监督检查与绩效评价

第二十二条 项目单位要加强对项目经费使用情况的跟踪监测,建立经费执行情况年报信息反馈制度,及时反馈项目实施中出现的资金管理问题。每年3月15日前,将上年度项目实施的总体情况、资金使用和管理情况以书面形式分别报北京市财政局、北京市教育委员会。

第二十三条 项目单位必须接受财政、教育行政和审计部门对经费使用情况监督检查。

第二十四条 区县财政部门将项目资金纳入区县教育类项目绩效考评范围,指导、监督、检查项目的绩效考评工作,实行项目追踪问效。北京市财政局会同北京市教育委员会等有关部门根据各区县实际工作情况组织实施项目再评价。

第二十五条 北京市财政局会同北京市教育委员会、北京市审计局等部门对资金使用情况组织检查。对于弄虚作假、截留、挪用、挤占经费等违反财经纪律的行为,财政部门会同相关部门按照《中华人民共和国预算法》、《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)等有关法律、法规进行严肃处理。

第六章 附则

第二十六条 本办法由北京市财政局、北京市教育委员会负责解释。

第二十七条 本办法自发布之日起施行。





内蒙古自治区物业管理条例

内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区物业管理条例



  (2000年10月15日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过根据2010年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定(二)》第一次修正根据2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定(五)》第二次修正)



第一章总则



  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合自治区实际,制定本条例。

  第二条 在自治区行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本条例。

  第三条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。

  旗县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理有关工作。

  第四条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理,引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业管理行业健康发展。



第二章业主及业主大会



  第五条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。

  第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

  第八条 旗县级人民政府房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

  配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域,由当地人民政府组织治理,创造条件,逐步实行物业管理。

  第九条 在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的,可以筹备成立业主大会。

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

  筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。

  筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的,可以书面委托代理人参加。

  第十三条 业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,旗县级人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行职责。

  业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。

  业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人,副主任一人至二人。

  业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。

  第十六条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

  (二)遵守有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  (五)具有一定组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第十七条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

  第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意。

  业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  第十九条 业主委员会应当协助物业服务企业,督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。

  第二十条 业主委员会任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

  原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

  第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (四)有犯罪行为的;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (六)拒不履行业主义务的;

  (七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下,做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。

  第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

  第二十四条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  第二十五条 业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明,依照有关法律、法规的规定刻制印章。

  第二十六条 物业转让后,原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。



第三章前期物业管理



  第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。

  第二十八条 自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  住宅物业的建设单位,必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

  招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。

  招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

  招标人采取邀请招标方式的,应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。

  第三十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案:

  (一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

  (二)招标公告或者投标邀请书;

  (三)招标文件;

  (四)法律、法规规定的其他材料。

  第三十一条 通过招投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作:(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。

  第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;期限已满,业主大会尚未成立的,原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十三条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后,建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。

  第三十四条 建设单位应当按照规划,以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用      

  房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。

  物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容。



第四章物业管理服务



  第三十五条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续,领取企业法人营业执照。

  物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,向旗县级人民政府房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

  物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动;未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的,应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案。

  第三十六条 物业服务企业享有下列权利:

  (一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;

  (二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

  (三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

  第三十七条 物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准,依法经营;

  (二)根据有关法律、法规和物业服务合同,结合实际情况,起草物业管理制度;

  (三)接受业主和业主委员会的监督;

  (四)接受有关行政管理部门的监督管理;

  (五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;

  (六)妥善保管物业有关资料;

  (七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同包括下列内容:

  (一)当事人和物业的基本情况;

  (二)物业管理事项;

  (三)物业服务质量;

  (四)物业服务费用及其收缴方式;

  (五)双方的权利义务;

  (六)专项维修资金的管理与使用方式;

  (七)物业管理用房的使用与维护;

  (八)合同期限、合同终止和解除的约定;

  (九)违约责任以及解决纠纷的途径;

  (十)双方约定的其他事项。

  第三十九条 物业管理事项一般包括下列内容:

  (一)物业共用部位的维护和管理;

  (二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理;

  (三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;

  (四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务;

  (五)物业装饰装修管理服务;

  (六)物业档案资料的管理;

  (七)其他管理事项。

  第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定,在物业服务合同中约定。

  物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第四十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十三条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

  旗县级以上人民政府房地产行政主管部门受理投诉后,应当进行调查处理,并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

  投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门,并书面告知投诉人。



第五章物业的使用与维护



  第四十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

  (二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

  (四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;

  (五)违章搭建;

  (六)擅自设置摊点和集贸市场;

  (七)随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;

  (八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

  (九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

  (十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;

  (十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第四十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第四十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,应当按幢设账、专户存储、核算到户,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金的收取、管理和使用,按照国家和自治区的有关规定执行。



第六章法律责任



  第四十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处5万元以上10万元以下的罚款;未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处1万元以上5万元以下的罚款。

  第四十八条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第四十九条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第五十一条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第五十二条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第五十三条 违反本条例第四十四条第五、七、八项规定的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可以并处100元以上2000元以下的罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;违反该条其他规定的,由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。

  第五十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用,经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第五十五条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,有下列行为之一的,由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的;

  (二)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (三)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;

  (四)未按照规定受理物业管理投诉,造成严重后果的;

  (五)违反本条例的其他行为。



第七章附则



  第五十六条 本条例下列用语的含义是:

  (一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等;

  (二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动;

  (三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

  (四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等;

  (五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位;

  (六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。

  第五十七条 本条例自2003年12月1日起施行。