理性看房价/王瑜

作者:法律资料网 时间:2024-06-24 20:47:15   浏览:8544   来源:法律资料网
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理性看房价


对于商品房的价格,媒体讨论非常热闹,一会儿说房价要崩盘,一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿,据有关政府机构公布的数据,全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨,这种涨势让越来越多的人感到不对劲,更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论,甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了,国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安,政府部门指责房地产开发商,说是他们利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作致使房价上涨,而开发商也在抱怨政府,说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责,开发商的抱怨,学者的担忧,媒体的热闹,个中意味,对普通民众来说谁能弄得清楚,在一片涨势中,民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说:“……各方言论都陷入不理智了”,那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品,任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格,这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢?国外有个公认的评判标准,商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍,按这个标准我们来计算一下北京合理的房价,北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元,家庭年收入36000元,那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格,现行的市场价格高出了几倍,那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的,这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清,哪怕是透露任何一点点的信息,所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便,我们可以将房屋价格构成分拆成几块:1、建筑成本,2、土地成本,3、政府规费,4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用,包含人工和材料费用。对于农民而言,向村里要块地,自己就可以盖房子,他们认为盖房子只要花工钱和材料钱,也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢?这个价格是大家想不到的便宜,在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来,也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼,建筑材料和人工成本是一样的,因为其规模效益,建筑成本不会比这高,不过高层的房子,建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的,城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买,不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息,在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的,在这里盖商品房,将来售价将达到10000元/平米,这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年,70年后怎么办,很多人问到这个问题,但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了,有的房屋土地使用权到期了,土地已经没有使用权了,房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病,被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金,从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的,是有问题的,过去了这么多年,这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改,我们等待政府出台新的规定,但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的,其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费,这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深,因为含在房屋价格中,普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上,占到房屋价格的40%,那个数据是否准确?现在的情况是否有所改变,同样是无从知道。

这些规费是不是应该收?应该收多少?收费的是那些项目?收取这些费用是不是应当向民众公示?我们只能说不知道,更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算,其公式为:开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X,所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商,他们因为开发房地产而获得了巨额财富,只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成,因为无从得知相关数据,还是分析不清楚,不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责,开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格;我们也有理由相信开发商的抱怨,政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的,这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄,想想房子越来越旧,土地的使用年限越来越少,商品房的价值如何得以保值呢?而且还有一个问题要考虑,买的时候的价格是不是合理,如果比合理价格低,那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格,则不仅不保值,反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式,要么用来出租拿租金,要么等涨价后卖出去,挣差价。
我们先来分析作为出租的投资,任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款,那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块,而租金却只有900块一个月,这么算来,不考虑空租时间,将需要100年才能把房款收回来,那时房屋的土地使用权早就到期了,靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年,享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去,来挣取差价,就象买卖股票只看涨跌,通过低进高出赚取短期的差价,而不问实际价值,作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实,这是开发商的一个策略,故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已,只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价,很简单的道理,二手房交易要另外交规费和其他交易费用,这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在,说明这个涨幅还是很大,大于进入二手房交易损失费用,看来短期的投资还可以去做的。

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齐齐哈尔市犬类经营管理办法

黑龙江省齐齐哈尔市人民政府


齐齐哈尔市犬类经营管理办法

 (1996年5月14日 齐齐哈尔市人民政府令第3号)




  第一条 为加强犬类经营的管理,根据《齐齐哈尔市限制养犬规定》(以下简称《规定》),制定本办法。


  第二条 凡在本市行政区域内从事犬类经营活动的单位和个人,均应遵守《规定》和本办法。
  本办法所称的从事犬类经营活动,是指从事犬类养殖、交易、屠宰和举办犬类展览、开办为养犬服务的商店(包括店内柜台)、医院及犬肉加工等项活动。


  第三条 专门从事犬类经营的单位和个人,必须办理《犬类经营许可证》。
  在重点限养区从事犬类养殖、屠宰活动的,应向市限制养犬工作办公室(以下简称限养办)提出申请(包括经营计划),领取《犬类经营登记(注册)审批表》后,持表分别到经营所在地限养办和卫生防疫、畜牧兽医、工商管理等部门审核后,到市限养办审批。经市限养办批准从事经营活动的,应交纳经营管理费并领取《经营许可证》。
  在一般限养区从事犬类养殖、屠宰活动的,应向县(市)、区限养办申请,程序与上款规定相同。
  在限养区从事犬类其它经营活动的,应向经营所在地限养办提出申请,领取《犬类经营登记(注册)审批表》,持表到有关部门审核,经其同意后,到经营所在地区、县(市)限养办交纳经营管理费,领取《犬类经营许可证》。
  犬类经营者凭《犬类经营许可证》办理工商营业执照后,方可从事犬类经营活动。


  第四条 非专门犬类经营者需买卖犬的,可持有关证件参加犬类交易活动。饲养犬的单位不得售犬,放弃饲养的犬可送交犬类留检所处理。


  第五条 犬类养殖者必须遵守下列规定:
  (一)犬舍牢固,远离居民区。
  (二)清洁卫生,无污染和传染病,无散养、无漏检。
  (三)管理严格,逐犬立档。档案登记做到来源清、检疫清、免疫清、去向清。
  (四)每月如实向养殖所在地限养办报告繁殖、检疫、免疫及交易情况。


  第六条 凡参加犬类交易的,必顺遵守下列规定:
  (一)参加活犬交易者应携带有关证件,在指定交易场所,依法交易具有《犬类免疫证》的犬。
  本项所称有关证件,是指《购犬许可证》、《养犬许可证》复印件,《犬类馈赠书》或《售犬许可证》、专门犬类经营者出具的售犬发票以及非限养区养犬者在限养区售犬时所持的由居住地派出所出具的《售犬许可证》和本人身份证、非限养区居民到限养区购犬时所持的本人身份证;所称指定交易场所,是指经政府批准设立的犬类交易市场、犬类养殖和屠宰场。
  (二)从事犬肉交易者不得加工、销售非法屠宰和未经检疫的犬肉。
  (三)从事犬类交易必顺服从管理,遵守交易规章,履行交易手续,交纳管理费。


  第七条 从事犬类屠宰的,必顺遵守下列规定:
  (一)在符合卫生防疫、畜牧检疫要求的指定场所屠宰合法交易的犬。
  (二)不得销售活犬,销售的犬肉必须加盖肉检合格印章。
  (三)屠宰犬的日收购存养量不得超过两天的屠宰量并应遵守养殖的有关规定。
  (四)收购、屠宰、销售应进行登记,每月如实向经营所在地限养办报告。


  第八条 举办犬类展览的,举办者应在举办前一个月,持卫生、畜牧、工商等管理部门签发的证、照和申请报告,到展览所在地的区、县(市)限养办审批,领取《犬类经营许可证》后,在有关管理部门的监督下实施。申请报告应包括以下各项:
  (一)展览名称。
  (二)举办展览的目的。
  (三)展览地点。
  (四)展览规模。
  (五)参展的犬种及数量。
  (六)其它需要说明的问题。


  第九条 为养犬服务的商店或医院不得同时销售人用食品或医药并应在门前用醒目、清晰的文字和图形明示兽用。


  第十条 犬类经营者需变更场地及规格和使用性质或停业的,应提前一个月到原审批机关办理变更或停业手续。


  第十一条 犬类经营者每年应在登记注册满一整年的前一个月内,持《犬类经营登记(注册)审批表》到发证机关交纳经营管理费,办理年度注册手续。


  第十二条 对违反本办法的行为,由公安、卫生、畜牧、工商行政管理部门依照《规定》予以行政处罚。


  第十三条 本办法执行中的问题,由市限养办负责解释。


  第十四条 本办法自一九九六年六月一日起施行。

菏泽市医疗纠纷预防与处置办法

山东省菏泽市人民政府


菏泽市人民政府令
第10号


  《菏泽市医疗纠纷预防与处置办法》已经2010年12月6日市政府第22次常务会议研究通过,现予发布。


市长:刘士合

二○一○年十二月二十一日


菏泽市医疗纠纷预防与处置办法

  第一章 总 则

  第一条 为有效预防和准确处置医疗纠纷,保护医患双方当事人的合法权益,维护正常医疗秩序,根据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、国务院《医疗事故处理条例》等有关法律、法规和相关政策规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称医疗纠纷,是指医患双方当事人因医疗行为引发的争议。
  第三条 本市行政区域内各级各类医疗机构的医疗纠纷预防与处置,除法律、法规另有规定外,适用于本办法。
  第四条 各级人民政府应当加强对医疗纠纷预防与处置工作的领导,督促有关部门依法履行职责,协调解决医疗纠纷预防与处置工作中的有关问题。根据实际工作需要,可建立医疗责任保险制度或医疗责任风险基金制度。
  卫生行政部门应当依法加强对医疗机构及其医务人员的监督管理,督促医疗机构提高医疗服务质量、保障医疗安全,做好医疗纠纷预防与处置工作。
公安机关应当依法维护医疗机构的治安秩序,加强对医疗机构内部治安保卫工作的监督指导,依法查处发生在医疗机构的各类违法犯罪行为。
  司法行政部门应当加强对医疗纠纷人民调解工作的指导,并及时为患方提供法律援助。
  医疗机构应当加强自身管理,提高医疗质量和服务水平,确保医疗安全,并按照国家有关规定参加医疗责任保险。 
  新闻机构应当遵守有关法律、法规规定,恪守职业道德,正确引导社会舆论,客观公正地报道医疗纠纷。  
  第五条 医疗纠纷的预防与处置应当遵循预防为主、依法处置、公平公正、及时便民、维护稳定的原则。
  第六条 患者合法权益依法受到保护。患者所在单位和患者居住地乡镇人民政府、街道办事处、村(居)民委员会,应当积极配合做好医疗纠纷的处理工作。
  第二章 纠纷预防
  第七条 卫生行政部门应当规范医疗机构执业准入,加强对医疗机构执业行为的监督管理,督促医疗机构及医务人员提高医疗质量,保障医疗安全,维护患者利益。
  第八条 医疗机构应当建立健全医务人员违法违规行为公示和责任追究制度、医疗质量监控和评价制度、医患沟通制度、安全责任制度,并应设立医疗纠纷调处、投诉受理接待场所,以方便患方咨询和投诉。
  第九条 各医疗机构均须制定医疗纠纷处置预案,并报当地卫生行政部门和公安机关备案。
  第十条 医务人员应当遵守下列规定:
  (一)严格遵守有关法律、法规、规章和技术操作规范; 
  (二)恪守职业道德,增强责任心,关心、爱护、尊重患者,保护患者隐私;  
  (三)努力钻研业务,更新知识,不断提高专业技术水平;  
  (四)在避免对患者产生不利后果的前提下,应如实告知患方患者的病情、医疗措施、医疗风险、医疗费用等情况,并及时解答患方咨询,并书面记入病历;  
  (五)书写病历资料要规范,不得隐匿、伪造或者销毁医学文书及相关资料。  
  第十一条 患者及其家属应当遵守下列规定:
  (一)遵守医疗机构规章制度,维护正常医疗秩序; 
  (二)如实向医务人员陈述病情,配合医务人员进行诊断、检查、治疗和护理;  
  (三)按时支付医疗费用;  
  (四)发生医疗纠纷后,依法表达意见和诉求,不得做出扰乱医疗机构治安秩序的行为。    
  第三章 纠纷处置
  第十二条 发生医疗纠纷后,按照“调解自愿、调解优先”的原则,医患双方可以采取自行协商或通过调解组织调解的方式解决。协商未果或调解未达成协议的应引导医患双方通过仲裁、诉讼等方式解决。
  公立医疗机构发生医疗纠纷,索赔金额不超过1万元的,可以与患者及其家属自行协商解决;超过1万元的,须通过调解组织调解或通过仲裁、诉讼等方式解决。 
  患者及其家属在自行协商、调解组织调解时,患方可推举3~5名代表参加协商。  
第十三条发生医疗纠纷后,医疗机构应当按照下列规定处置:
  (一)启动医疗纠纷处置预案,及时组织医疗专家论证,将论证意见告知患者及其家属,并向当地卫生行政部门报告,不得瞒报、缓报、谎报; 
  (二)对病历及实物存在异议时,按照双方意愿,在医患双方当事人共同在场的情况下,按照《医疗事故处理条例》规定的标准封存和启封现场实物及相关病历资料;  
  (三)患者在医疗机构内死亡的,按照规定应将尸体移放到太平间或者殡仪馆,医患双方当事人不能确定死因或者对死因有异议的,应按照《医疗事故处理条例》规定进行尸检;  
  (四)告知患者及其家属有关医疗纠纷处置的方法和程序,答复患者及其家属的咨询和疑问;  
  (五)处置完毕后,应向卫生行政部门提交医疗纠纷处置报告,如实反映医疗纠纷的发生经过及处置情况。  
  第十四条 卫生行政部门接到医疗纠纷报告后,应当责令医疗机构立即采取一切有效措施,避免事态扩大,派人赶赴现场跟踪指导、协调处置工作,告知医患双方医疗纠纷处置程序、各自享有的权利和应当履行的义务,引导双方当事人依法妥善解决医疗纠纷。
  第十五条 公安机关接到医疗纠纷报警,应采取有效措施予以处置:
  (一)立即组织警力赶赴现场; 
  (二)会同卫生、司法等部门及患方居住地基层组织开展教育疏导工作,制止过激行为,维护正常医疗秩序;  
  (三)对非法停尸、打砸抢烧、借机滋事等各种严重影响正常医疗秩序的违法行为,要及时固定证据,依法处置;构成犯罪的,依法追究刑事责任;  
  第十六条 调解组织应当履行下列职责:
  (一)积极调解医疗纠纷, 防止医疗纠纷激化; 
  (二)通过调解工作宣传有关法律、法规、规章和医学知识,正确引导医患双方当事人依据事实和法律解决医疗纠纷;  
  (三)向患者及其家属或者医疗机构提供医疗纠纷调解咨询和服务;  
  (四)调解达成一致时,制作规范的书面调解协议书;  
  第十七条 保险公司应当设立医疗纠纷理赔机构,及早介入医疗纠纷处置工作,按照有关规定调查、核实。根据医疗机构的理赔申请,按照有关法律规定及保险合同约定进行理赔。
  第十八条 医疗纠纷发生后,医患双方可向调解组织申请调解。符合受理条件的,调解组织应当及时受理;需要进行医疗事故技术鉴定的,应当告知当事人申请医疗事故技术鉴定。
  调解组织要积极有效组织调解工作,最大限度化解矛盾纠纷。经调解确实达不成协议的,应及时建议仲裁或诉讼。当事人已通过仲裁、诉讼渠道解决医疗纠纷的,调解组织不再受理。
  第十九条 医疗纠纷发生后,医患双方可以向医疗机构所在地卫生行政部门提出医疗事故争议处理申请,卫生行政部门应当依照《医疗事故处理条例》的规定处置。
  第二十条 医疗纠纷发生后,当事人可以直接向人民法院提起诉讼。当事人已经向人民法院提起诉讼的,卫生行政部门或调解组织不再受理;已经受理的,应当终止处理或调解。
  第二十一条 当事人通过协商、调解、达成协议或由人民法院作出生效判决的,医疗机构应当按照协议或者判决支付患者赔偿费用。
  第四章 法律责任
  第二十二条 医疗机构及其医务人员有下列行为之一的,视情节轻重,分别采取相应的处置措施:由卫生行政部门责令改正;情节严重的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)违反卫生有关法律、法规、规章和技术操作规范的; 
  (二)由于不负责任延误急危重患者的抢救和诊治的;  
  (三)隐匿、伪造或者擅自销毁医学文书及有关资料的;  
  (四)未按照有关规定告知患者病情、医疗措施和医疗风险的;  
  (五)未按照规定经患者或者其近亲属同意实施手术、特殊检查、特殊治疗、实验性临床医疗的;  
  (六)未制定有关医疗纠纷应急处置预案的;  
  (七)未按照规定向所在地卫生行政部门报告重大医疗纠纷的;  
  (八)其他依法应当给予处分的行为。  
  第二十三条 患者或者其亲属及相关人员有下列行为之一的,由公安机关依法予以处理;构成犯罪的依法追究刑事责任:
  (一)聚众占据诊疗、办公场所,寻衅滋事,在诊疗、办公场所拉横幅、设灵堂、烧纸、贴标语,或者拒不将尸体移放太平间、殡仪馆,扰乱医疗机构正常秩序的; 
  (二)阻碍医师依法执业,侮辱、诽谤、威胁、殴打医务人员,或者侵犯医务人员人身自由、干扰医务人员正常生活的;  
  (三)抢夺、损毁医疗机构的设施、设备或者病例、档案等重要资料的;  
  (四)围堵、冲击重症监护室(ICU)、急诊科、手术室等重要抢救场所的;  
  (五)有其他严重扰乱医疗秩序行为经劝说无效的。  
  第二十四条 新闻记者对真相未明、调查结果尚未作出结论的医疗纠纷进行失实报道,或在报道中煽动对立情绪,造成严重社会不良影响的,依照国家有关规定予以处理。
  第二十五条 调解组织及其人民调解员在医疗纠纷调解工作中,有严重失职或者违法违纪行为的,由有关主管部门依法予以处理。
  第二十六条 卫生、司法、公安等部门和保险监督管理机构及其工作人员,在医疗纠纷预防与处置工作中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其主管部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 
  第五章 附则
  第二十七条 本办法自2011年2月1日起施行。